يشكو الكثير من المستأجرين من ظاهرة شائعة في سوق التأجير العقاري، وهي رفع قيمة العقد الإيجاري بشكل مرتفع جداً وبشكل مفاجئ بعد انتهاء العقد، مما يضطر المستأجر للخروج من المحل. هذا الأمر يبرز بشكل خاص في الوحدات التجارية للمحلات والأعمال التجارية الصغيرة والمتوسطة، وهي التي تُعتبر عصب الاقتصاد وشريانه. تشكّل هذه المحلات جزءاً كبيراً من سوق الأعمال في المملكة، وبالتالي فإن حماية حقوق المستأجر تُعتبر خطوة هامة لدعم استقرار هذا القطاع الحيوي.

على المستأجر أن يكون مدركاً لحاجته ويُقيّم مدى ملاءمة العقد المزمع إبرامه مع دراسة جدوى نشاطه التجاري، وذلك تحسباً لاحتمال إنهاء العقد من قبل المؤجر في السنة الأولى، مما قد يؤدي إلى خسائر كبيرة للمستأجر وتعثر نشاطه التجاري بعد عام من بدايته.

لذلك، يجب على المستأجر التأكد من تضمين البنود التالية في عقده مع المؤجر، استناداً إلى القاعدة «من حفظ حجته على من لم يحفظ»:

1. مدة العقد الواضحة والمحددة: يجب تحديد مدة كافية للعقد تتيح تحقيق عوائد مجدية على الاستثمار في المشروع، ويفضل أن تكون من 3 إلى 5 سنوات، مع ضمان عدم إنهاء العقد قبل إتمام هذه المدة إلا في حالات خاصة تُحدد بوضوح في العقد.

2. شروط الإنهاء المبكر: يجب تحديد شروط إنهاء العقد من أي من الطرفين بوضوح، وتوضيح التعويضات المترتبة على الإنهاء المبكر من جانب المؤجر دون مبرر.

3. قيمة الإيجار وآلية زيادتها: يجب توضيح قيمة الإيجار وآلية زيادتها إن وُجدت خلال مدة العقد، وذلك لتجنب أي زيادات غير متوقعة بعد انتهاء العقد، مما يضمن استقرار المستأجر.

4. تجديد العقد: وضع بند يضمن حق المستأجر في تجديد العقد بنفس القيمة الإيجارية والشروط بعد انتهاء مدته، وتوضيح الإجراءات المطلوبة لضمان هذا الحق حال استيفاء الشروط.

5. الإصلاحات والصيانة: تحديد المسؤوليات المتعلقة بالإصلاحات والصيانة، سواء كانت صيانة دورية أو طارئة، لضمان وضوح الأدوار بين المستأجر والمؤجر.

6. حماية الاستثمارات في المحل: إذا كان المستأجر ملزماً بتحسينات أو استثمارات في المحل، يجب توضيح حقوقه في هذه التحسينات، سواء كان له الحق في استرداد قيمتها أو الاحتفاظ بها عند انتهاء العقد، أو إعادة الوحدة لما كانت عليه.

7. الإجراءات المتعلقة بالتأخير في السداد: وضع بند يتعلق بالإشعار قبل القيام بإجراءات الإخلاء في حالة التأخر في السداد. يجب أن يُرسل المؤجر إشعاراً للمستأجر، وفي حال لم يتم السداد بعد فترة معينة (مثل أسبوع عمل)، يحق للمؤجر اتخاذ إجراءات الإخلاء.

سبل الحماية من العقد غير المتوازن؟

توقيع عقد تأجير تجاري دون الاهتمام بالتفاصيل الجوهرية يمكن أن يؤدي إلى آثار سلبية كبيرة على النشاط التجاري والاستقرار المالي للمستأجر. الكثير من المستأجرين يقعون في فخ الوثوق بالعقود العامة غير المعدلة، دون إدراك أن هناك العديد من الجوانب التي يجب التأكد من إدراجها لضمان حماية مصالحهم.

من الأهمية بمكان أن يُدرك المستأجر أن عقد الإيجار ليس مجرد ورقة تُوقّع لتسلم المحل، بل هو وثيقة قانونية تحدد حقوقه والتزاماته، وأي تهاون في صياغتها أو عدم إلمام بتفاصيلها قد يُكلّف الكثير، خاصة في ظل الأنظمة المتعلقة بالعقود الموحدة، التي أصبحت سنداً تنفيذياً يُخوِّل المؤجر الإخلاء الفوري عبر قضاء التنفيذ فور الإخلال بأي بند من بنود العقد، بغض النظر عما إذا كان الإخلال عن جهل أو حسن نية.

إذا كان المشروع التجاري يتطلب استثماراً طويل الأمد، فمن الضروري أن يكون عقد الإيجار متوافقاً مع احتياجات المستأجر الاستثمارية ومُصمماً لدعم تحقيق أهدافه التجارية دون التعرض لمخاطر الإنهاء المبكر أو تغييرات غير متوقعة في الشروط.

لذلك، يجب على المستأجر أن يقوم بتحليل البنود الخاصة بمدة العقد، وحقوق التجديد، وشروط الإنهاء، والمسؤوليات المالية، لضمان أن تكون البنود عادلة ومتوازنة بين الطرفين.

التفاوض على العقد ليس عيباً، بل هو حق لضمان تحقيق التوازن في العقد. لا تتردد في طلب إدراج شروط تضمن استقرارك، ولا تقبل بالشروط التي تُعرض عليك بشكل افتراضي دون تعديل. تذكر أن من يحفظ حجته ويوثقها بشكل سليم هو من سيضمن حقوقه أمام أي تحديات مستقبلية.

والخلاصة في هذا السياق أن يستحضر أطراف العلاقة التعاقدية أن عقود التأجير ليست مجرد معاملات ورقية، بل هي اتفاقيات تحمل تبعات قانونية واقتصادية هامة. لذلك، لا تحرر عقداً إلا وأنت مُدرك لكل جوانبه، وإلا فإن العقد قد يُؤذيك بدلاً من أن يكون أداة لتحقيق الهدف التجاري من العقد.